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新华财经上海9月26日电（谈瑞、高婷、卫韦华）上海8月25日出台的楼市新政已实施满月。从近一个月来的市场交易数据监测情况看，新政对于上海房地产市场的提振效应已初步显现，新房与二手房两大市场呈现出差异化的修复态势。业内人士分析认为，新政有效激活了外环外市场的购房需求和置换链条，随着“金九银十”传统旺季到来，政策长期效应值得关注。
新房短期提振显著二手房稳步爬坡
图片来源：行业机构统计数据
新房市场对政策的敏感度在此次新政落地后表现得尤为突出，短期内成交量迎来明显提振。中指研究院数据显示，新政出台后的首周，上海新房网签成交量便迎来显著增长，环比增幅超过30%，形成一波清晰的成交小高峰。这一数据走势与政策落地初期的市场热度形成了呼应——上海外环外多个新建楼盘开启认购后迅速售罄，访客量和成交量较新政前明显增加，闵行梅陇、宝山杨行等板块的部分项目甚至实现了“三开三罄”的亮眼成绩，充分表明新政快速激活了刚需群体与改善群体的入市积极性，让部分此前持观望态度的购房者加快了置业决策节奏。
不过，新房市场的这种脉冲式增长态势并未持续太久。中指研究院数据显示，在首周的成交高峰过后，随后三周上海新房成交量逐步回归理性区间，整体交易节奏趋于平稳，但即便如此，成交量仍稳定维持在较高水平。综合新政实施首月的数据表现，新房成交总量环比上涨19%，政策对新房市场的短期拉动效应显著。需要注意的是，从同比维度来看，新房网签量较去年同期仍下降2.5%，但这一降幅已较去年同期收窄33个百分点。这表明，尽管当前上海新房市场整体热度与去年同期相比仍存在一定差距，但新政带来的积极变化已初步显现。
与新房市场短期爆发的态势不同，上海二手房市场在新政实施后呈现出“稳步爬坡”的温和修复态势。
数据显示，新政出台后的四周里，上海二手房网签成交量依次为4704套、4416套、4794套、5021套，从周度数据变化可以看出，二手房成交重心正持续上移，呈现出阶梯式增长的良好趋势。这种成交量的逐步攀升，也与市场咨询量、带看量的同步回升形成了呼应。头部房产中介机构披露的监测数据显示，新政落地后，前往门店或通过线上平台咨询房源的客户数量明显增加，经纪人带看量也随之走高，市场交易活跃度持续提升。
值得关注的是，二手房挂牌量的变化也释出积极信号。机构数据显示，自9月以来，上海二手房挂牌量累计减少1453套。业内分析认为，挂牌量的下降主要源于两方面因素：一方面，随着新政对市场预期的改善，部分原本计划出售房源的房东对市场走势更有信心，选择暂时下架房源，转而观望市场进一步变化；另一方面，房产交易平台近期开展了重复库存清理工作，剔除了部分重复挂牌、信息失效的房源，让挂牌数据更能真实反映市场供给情况。挂牌量的适度减少，在一定程度上缓解了此前二手房市场面临的供给压力，为市场供需关系的进一步平衡创造了有利条件。
外环外交易活跃度提升长期走势仍待观望
上海此轮楼市新政的核心内容之一就是对外环外限购政策的松绑。此前本地居民在外环外最多可购买2套住房，新政实施后这一限制全面取消。
外环外区域在上海楼市中占据着重要分量。据摩根大通统计，上海外环外新房交易量占全市总量的61%，二手房交易量占比也达到全市总量的51%。换而言之，上海楼市超过一半的成交份额来自外环外区域，因而此次该区域限购套数限制的全面放开，对整体市场的影响不言而喻。
新政实施后的市场反馈也验证了这一判断。根据中指研究院发布的监测数据，新政后首月，上海外环外新房成交占全市比重攀升至73.45%，不仅创下年内新高，更较年内平均水平高出12.29%。这一显著的占比提升，印证了政策对外环外新房市场的引导作用正在快速释放，政策松绑有效激发了该区域的购房需求。
与此同时，外环外二手房市场的活力也得到明显激活，尤其是置换链条的运转效率显著提升。新政实施后的前两周，外环外二手房成交比重分别达到49.5%和49.1%，这两组数据均明显高于年内44.3%的平均水平。业内人士解读认为，这一变化表明新政提振下，外环外区域的刚需群体和改善型需求客户开始积极入市，二手房交易活跃度的提升不仅带动了区域市场流动性改善，也为整个上海二手房市场的循环运转注入了动力。
不过，对于新政的长期影响，市场机构仍多保持谨慎判断。摩根大通在研报中结合历史数据表示，从过往经验来看，地方层面出台的楼市宽松政策，对市场成交量的提振作用通常具有一定时效性，多数情况下仅能维持数月，且政策影响主要集中在“交易量”层面，对“成交价”的拉动效应相对有限，难以形成持续性的价格上涨动力。
当前上海二手房市场面临的库存压力也为市场走势增添了一些不确定性。上海市房地产交易中心披露的数据显示，截至9月26日，上海全市二手房挂牌量达35.65万套，库存高企的态势仍未得到有效缓解。高库存背景下，市场供需关系短期内或难以发生根本性扭转。
图片来源：上海市房地产交易中心
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